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本报记者 于晓娜
4月21日，世茂房地产(0813.HK)宣布，任命许世坛为公司副主席，年薪290万港元外加酌情花红，当日起生效。
许世坛，31岁，世茂房地产主席许荣茂之子。在此之前，许世坛担任世茂房地产执行董事已接近6年。目前，许世坛持有世茂房地产股份792000股，以及1848000股世茂公司认股期权。
截至4月21日，世茂房地产股价收报13.54港元。
对于如此安排，市场不免揣测许荣茂或有退休之意，对此，他在当日举行的年报会上表示，目前并没有退休打算，让儿子上位，不过是因为公司项目遍布全国20多个城市，自己一个人跑不过来，儿子当上副主席可以帮帮忙。
低地价杀入二三线城市
根据当日公布的年报，去年，世茂物业销售收入的入账金额为99亿，同比上升22%，股东应占利润上涨80%，为41亿港元，毛利率为43%。
资料显示，世茂去年物业入账销售面积89.3万平方米，据此计算，世茂物业平均每平方米售价约为11088港元。
许世坛表示，世茂开发的住宅售价一般比别的开发商要高出15%-20%，但令人惊讶的是，许世坛多次强调，世茂的买地成本平均只有每平方米1425元，占去年物业平均售价的比例不足13%！
去年，也是世茂土地储备突飞猛进的一年。自2007年初到2008年3月31日，世茂共买地14幅，合共建筑面积1070万平方米，按照世茂目前总土地储备2650万平方米计算，过去15个月中，世茂把自己的土地储备增加到了1.7倍！
在房地产宏调收紧的背景下，世茂的这种激进态度显得很突出。
其中，今年1月份，世茂以16.5亿元投得大连市旅顺口区龙河周边160万平方米的黄金(203.75,-1.47,-0.72%,吧)地皮，成为大连地王，根据计划，这块地皮将建成国际会议中心、五星级酒店、大型购物中心及豪宅综合项目，其中住宅占比为80%。
而就在此前几天，世茂才刚联合中国海外(0688.HK)以46.6亿元巨资拿下杭州两块地皮，其中世茂出资的一幅建筑面积193525平方米的地块，作价高达30.7亿元，合计平均每平方米地价高达15863元。
这似乎与许荣茂强调的不高价买地的姿态多少有些背离。
而当时，世茂的激进行为引发了评级机构穆迪的关注，并将世茂评级从稳定下调为负面。
4月21日，许荣茂表示，世茂已经就公司的财务问题与穆迪公司进行过沟通，他再次强调，世茂不会买高价地，地价占售价的比例不会超过30%。
此外，许荣茂强调，该公司的净负债比率已经达到35%，所以不会向银行借入太多贷款，世茂首席财务官许伟文则表示，长远来看，该公司的净负债比率将维持在40%左右，据此计算，世茂的债务空间已经不大。
世茂2007年年报显示，截至2007年12月31日，该集团资产总值约393亿元，其中流动资产175亿，负债总额205亿元，其中非流动负债120亿元。
截至去年底，世茂集团手头现金及银行结余50亿元，比2006年年底的60亿元下降10亿；银行贷款总额74亿元，比2006年底的36亿元上涨了2.1倍，其中1年期以下贷款12.52亿元，1-2年期贷款7.07亿元，2-5年期贷款46.35亿元；净负债总额为67亿元。
根据计划，世茂今年资本开支160亿元,当中35亿元用作新增土储,60亿元作建设成本,65亿元用作支付已购土地。
此外，许世坛告诉记者，今年世茂的物业合约销售总额加投资物业收入要达到185亿元，比2007年升幅超过85%，2008年完成并交付使用的总建筑面积将高达250万平方米，其中80%来自二三线城市。
许世坛称，去年到现在的宏调，影响最大的是大城市，二三线城市的需求仍然比较强劲，因此，“即便今年二三线城市楼价涨幅只有5%甚至不涨，以世茂地价仅占售价13%的水平来看，也定会有可观的利润。”
明年分拆酒店业务上市
许世坛表示，目前公司正在为酒店业务进行重组，正在接洽的战略投资者有10多家，计划引入2-3家，拟在明年将酒店业务分拆上市。
届时，世茂将向战略投资者配售总股本的10%-20%，公开发售10-20%，世茂集团将保留60%-70%，以稳定收入。
许荣茂表示，公司之所以要将酒店业务分拆，是因为目前估值过分低估。据其表示，公司目前已就酒店业务的资产进行了初步评估,评估的价值高达300多亿元,而目前的酒店资产账面值仅为140亿元，两者之间仍有将近200亿元的升值空间，而通过分拆上市，希望将资产价值全面反映，提升ROA和ROE。
然而，年报数据显示，去年，世茂年内总收入的99亿元当中，物业销售仍是主要收入来源，年内收入93亿元，占总收入的93%，而酒店收入仅为5.66亿元，商业物业投资收入7900万元。
尽管酒店收入比2006年的1.46亿增加了将近3倍，但盈利方面却尚未见喜色，去年税前亏损仍有2811.5万元。 |
