2008年上半年北京共有八家包括百货商场、购物中心在内的优质零售物业开业，新增商业面积约50万平方米，与去年同期相比上升了8%。新开业的商业项目中共有百货商场三家，购物中心五家。分布区域除了西单、CBD等传统商业区外，还包括望京、立水桥、五道口等新兴商业区。 

    2008年已过半，但早前预计的商业物业市场巨大放量尚未出现，这主要是由于奥运会的召开对商业项目的施工和装修进度造成了一定的影响。除此之外，招商进展缓慢也是部分项目延期开业的原因，由于很多新项目的开发商定位于高端市场，因此租金报价较高，给商家带来很大的压力，同时由于很多项目都已很早进入预租市场，项目之间的竞争也十分激烈。处于养铺的考虑和奥运商机的把握，对于准备今年推出市场的商业项目而言，春季开业是最好的选择。但从目前情况看，只有华贸购物中心、SOLANA等四家商业项目在二季度顺利开业，预计2008年商业市场的放量会有相当一部分顺延到2009年。 

    零售商积极扩展门店，老商业项目忙于品牌调整 

    奥运会的召开给部分商业物业市场的施工与峻工验收带来一定的影响，目前市场上进入招商后期的高档商业项目对于租户的挑剔度逐渐升高，而一些受施工进度影响被迫推迟开业的商业项目招商工作尚未展开，因此优质商业物业市场的吸纳速度有所放缓。 

    从市场长期走势来看，国民经济持续增长带来的居民可支配收入的增长仍然是推动未来商业市场发展和升级的主要动力。随着北京商业市场的逐步发展和成熟，越来越多的专业零售商展示出对北京商业市场的良好信心，积极寻找进入机会，市场需求将保持增长的趋势。除已经进入北京商业市场的韩国乐天百货、日本伊势丹、永旺等海外零售商之外，法国老福爷百货集团与香港服装品牌I.T集团准备联手在中国建立大型百货商场，其首选地将是北京或澳门。美国萨克斯第五大道百货公司已在上海开出其在中国的第一家门店，而后的第二、三站则已确定为北京和澳门。随着这些专业经验丰富的零售商的进入，很多海外品牌被第一次引入北京市场。例如中粮集团运营的西单大悦城全场有近1/10的品牌都是首次落户北京，其中包括Meanings、I-NAIL、Anubis等众多品牌。太古集团旗下的三里屯Village 也吸引了包括Ben Sherman、Eachway、Cold Stone等品牌在内的一批首次进入北京甚至中国的品牌。 

    现有商业项目的品牌升级也推动了市场需求的增长。继东方新天地、北辰购物中心、SOGO、新东安商场等商业项目完成了商场布局调整和品牌升级换代之后，其它商业项目也纷纷赶在奥运会前夕进行内部改装或者品牌调整。百盛购物中心正在对五层餐饮区进行装修改造。新光天地在开业一年后首次进行了品牌调整，在清退了一些表现不佳的品牌同时，引进了相同数量的新品牌，以保持938个品牌数量不变。已开业12年的阜成门华联商厦目前正在停业装修，7月份重新开业时很有可能引进华联集团旗下的BHC百货。相比其它百货商，BHC百货的自营比例更高，同样以BHC作为品牌的超市则以经营精品时尚食品为主，预计华联集团的这一举措将提升现有商业的档次，在同周边百盛购物中心、金融街购物中心等商业项目的激烈竞争中寻求差异化经营。 

    新兴周边地区优质物业的入市带动平均租金下降 

    2008年上半年，零售物业市场吸纳量达到45万平方米，与去年同期相比基本持平。市场空置率则比去年同期升高了1.2个百分点，达到7.4%。除了新增供应面积吸纳速度放缓之外，部分商业项目为了提升购物环境和品牌档次进行的装修改造也是引起空置率升高的原因。 

    在市场竞争不断加强的情况下，一些经营良好的百货商场和购物中心主动进行档次升级，同时向上调整租金。随着越来越多的优质商业物业在望京、中关村，西直门等新兴的商圈地开业，对于王府井、西单等市中心商业区的租金而言，这些项目还处于起步阶段，因此拉低了市场平均租金水平。2008年二季度，高档购物中心平均首层租金为每天每平方米28.2元人民币，较上季度下降了2.5%，较去年同期则下降了1.1%。几个主要商圈中，王府井商圈平均租金水平最高，尤其是原新东安商场经历了重新装修和改造后进驻品牌和租金水平均获得了很大提升，与东方新天地一起带动王府井商圈购物中心的首层租金达到每天每平方米51.3元人民币，同比增长20%。西单大悦城处于开业初期，租金水平相比区域内其他老牌购物中心偏低，将西单商圈平均首层租金拉低为每天每平方米27.2元人民币，同比下降18%。随着西单大悦城人气的逐渐提升，未来租金还有较大上涨空间。燕莎至东直门商圈自银座Mall重新开业以来，租金水平稳步上升，本季首层平均租金为每天每平方米28.3元人民币，同比增长3%。未来商圈内三里屯Village等商业项目落成后，预计租金水平将稳步上涨。CBD商圈首层平均租金为每天每平方米27.7元人民币，同比增长7%。这主要归功于近年来开业的世贸天阶、双子座购物中心、华贸购物中心等租金水平较高的商业项目的拉动。 

    随着众多跨国企业的入驻，望京区域已经逐渐摆脱了单一的居住区的定位，区域内休闲、娱乐和购物需求逐渐增加，望京嘉茂购物中心、华堂商场、望京国际商业中心、方恒购物中心等商业项目应运而生，商业规模大幅增加。目前区域内平均首层租金为每天每平方米21.4元人民币，同比下降5%,主要原因为新项目的开业拉低了区域的平均水平。中关村区域有着大量高收入人群，中关村购物中心、新中关及世纪金源Mall等商业项目的出现改变了中关村区域商业业态单一的局面，目前区域内平均首层租金为每天每平方米22.8元人民币，同比上涨了22%。未来万贸购物中心、ECM广场等商业项目落成之后中关村区域的商业面貌将更为改观。 

    下半年新项目集中入市，开发商面对招租与竞争的压力 

    根据已经掌握的市场信息，按原有计划，还将有188万平方米的商业物业计划在2008年下半年开业，其中包括一再推迟开业时间的三里屯Village、银泰中心柏悦生活、大钟寺国际广场等商业项目。施工和装修进度缓慢是这些商业项目推迟开业的原因之一，更重要的影响因素则是招商情况。受即将召开的奥运会的影响，一些在建项目被要求暂停施工和装修，这将导致大量预计在奥运前开业的项目工期延误，因此商业物业市场的供应量会集中在奥运会之后涌现，市场短期内将面临供过于求的压力，尤其是在商业气氛尚未培养成熟的新兴商业区和城市边缘地区，市场竞争将十分激烈。零售商对王府井、西单、CBD等传统商圈的认可度很高，虽然上述区域同样面临供应的压力，但招商难度相对而言较小。另外，市场上正在进行预租的商业项目如果不能赶在2008年中期进入市场，在奥运会对零售业的激励和激烈的市场竞争两方面权衡之下，预计大部分商业项目最终会选择推迟开业时间，避免加剧同期竞争。 

    未来市场关注的热点则将集中在地铁沿线逐渐形成的新兴商圈和传统商圈的自身升级调整两方面。借助地铁的便利性，在新街口、崇文门、双井、宋家庄等地铁线路交汇处陆续出现了一些商业项目，新的商圈正在逐渐形成。例如随着10号线的通车，位于双井桥西北集购物、休闲、娱乐为一体的大型购物中心—富力广场即将开业，双井地区以超市、家电卖场等生活配套商业为主的局面将得到改变。崇文门区域位于2号线和5号线的交汇处，随着区域商务氛围的逐渐形成，商业需求也越来越旺盛。目前新世界商场对面的国瑞购物中心已进入招商后期，原宝鼎中心将被改建成女子百货,预计在2008年底之前开业。几个传统商圈中，王府井商圈的档次升级最为显著。东方新天地、北京APM、东安市场、王府井百货大楼近期都在更换品牌提升档次，随着未来澳门中心、银泰乐天百货等项目的开业，商圈的整体档次还将进一步提升。凭借长安街的形象展示作用，CBD商圈在东扩的同时，也将沿长安街继续向西扩展。由于奥运会的召开造成了部分商业项目延期开业，预计此轮商业市场的升级和调整将一直持续到奥运会之后。 

    由于2008年计划开业的商业项目中大部分位于正在形成中的商业区，与现有的传统商业区中经营已久的商业项目相比，这些新兴商业区中的商业项目租金水平较低,因此会拉低全市商业物业的租金水平。市场吸纳量受需求带动，会有大幅增加，但由于市场供应巨大，预计市场空置率将上升至10%左右。