因为还有人住房情况较差或尚未改善住房条件，因此要限制有些人拥有第二套住房，这似乎已成为了多数民众或舆论高唱的主调，政府也因此出台了相关的措施以迎合民众的呼声。于是就形成了被政府行政措施所认可或赞同的一股潮流，同时也成为了和谐社会中的一种噪音。

　　最简单的道理就在于不能用因为有人养不起猪就限制其他人养第二、第三头猪；不能因为有人还买不起私家车就不允许其他人拥有第二、第三辆车；社会主义不能因还有人贫穷就让所有人都贫穷，进而退回到改革之前的平均主义上去。

　　有人说居住是个“人权”问题，吃猪肉同样是个“人权”问题，有人说第二套住房多占用来土地资源，第二辆汽车同样占用着钢铁资源与燃料资源。任何非平均的消费都必然会占用更多的资源。难道可以用平均资源占用为理由而只能实现平均消费吗？

　　居住是人权的一部分，但讨论问题应有一个基本的前提，那就是要分清楚大家在争论什么！

　　大约争论的问题分为三类：一类是人权问题——即中国的住房政策；一类是交易价格与数量的问题——即中国的市场政策问题；一类是行业发展问题——即中国的产业政策。这三类政策常常被混为一谈，结果是不但未能将问题讨论清楚，反而出现了许多混乱的不和谐噪音。

　　一是住房政策

　　这是个长期政策、龙头政策，也影响着市场政策与产业政策。1998年之前的住房政策是福利的实物分配制度，此前从生产供给上逐步实行了市场化的生产方式，但需求上仍坚持着计划经济为主的分配制，实质是一种全民保障的方式。但这种不要钱的福利分配方式并没有让民众的生活水平提高，也没有从根本上改善住房的条件，反而是让各级财政背上了沉重的包袱。同时这种哪个单位有钱哪个单位受益，个人的就业与住房都吊在企业一棵树上的现象，让人才无法形成市场化流动，也必然在分配中存在着大量的寻租与腐败。

　　1998年的住房制度货币化分配的改革即是在多种住房制度试点之后不成功的被迫，也是市场经济转型中的突破。但当时在拉动经济增长的主要矛盾掩盖之下，忽视了对低收入无房户群体的保障体系的建立，留下了十年的遗憾。

　　试图用市场化的方式解决保障性问题或无强制性约束的分层次解决住房的政策让公共产品严重的缺失。最终形成了住房制度的扭曲，让所有的社会矛盾集中转移于市场化和产业政策上了，也让所有行政调控的板子打在了房地产行业上了。

　　什么是中国的住房政策呢？目前尚没有立法(如住宅法)而是只有1998年的23号文件、2003年的18号文件和2007年的24号文件。

　　23号文件提出的是货币化分配，高收入、中低收入、低收入的不同三种供给方式；18号通知提出的是高中收入、中等偏低收入与低收入的三种供给方式。这两者之间的补贴与保障程度、对象、人群分类略有差别。24号文件则重点是建立住房社会保障体系中的政府责任。

　　前两个文件中有明确的经济适用住房与廉租房的需求，但没有明确责任与资金保障，因此让保障性的廉租房成了一句空话，也让经济适用住房飞出了保障性的轨道，混入到了市场的行列之中，成了富人们财产性收入的工具和行政性寻租的工具。

　　24号文件明确了政府与市场分工的责任。2008年温总理的政府工作报告也特别强调了政府与市场责任的划分与界定，再一次明确了中国的住房政策，即中高收入家庭靠市场(商品房)、低收入家庭靠政府(廉租房)、中间层介于两者之间，上端政府帮助进市场，下端政府帮助进保障(分别为限价房与经济适用住房)。

　　24号文件的出台实质是告诉社会与民众，住房人权保障的问题是政府的事，政府必须从资金、资源、产品、制度上对低收入家庭的住房困难给以全面的保障，这与市场化无关，是政府的责任，做不好打政府的板子，用清楚的问责制与市场的管理分开。

　　换个角度看就是讨论市场政策时或产业政策时不应再将带有公共产品性质与人权有关的生存与保障问题，并与市场中的资源配置、利润、价格等混在一起，更不能让市场就人权保障承担社会责任和道德责任，否则就又退回到社会主义大锅饭的老路上了。

　　而那些强调市场必须承担住房保障性义务与责任的舆论、行政政策无疑就成了和谐社会中的噪音，无疑就成了与政府工作报告和中国住房政策的分工和责任相冲突、相对立的政策。尤其是政策将廉租房、经济适用住房、限价房从土地资源、资金信贷、生产方式、价格影响与投资总量、产品规格等都纳入到一个市场的笼子中进行管理与干预，岂不是闹出了天大的笑话。

　　也正因为这种政策管理中的荒谬，才有了市场非市场、保障非保障的混乱。在市场中保障，让市场承担保障的责任，商品房用地中加廉租房等非商品房产品，将政府责任推卸给市场，也因此有了社会将保障性住房的责任理所当然的放在开发商身上的错误，有了市场与保障责任不分的错误。

　　其实早在1995年的《房地产法》中就已对市场行为的房地产企业有了明确的论述，早就在土地性质、使用方式等多项中将政府行为与市场行为分为两类。政府行为另类管理，市场行为依法管理。但自1998年房改货币化之后，那些原本享受非市场化管理的划拨土地的单位建设行为被缩减了，而这部分带有政府行为的内容却并没有被取消，而是变相进入了市场之中，于是房地产法就被行政调控政策架空了、被强奸了。许许多多按房地产法取得用地但却必须生产房地产法中没有法律保护的产品的怪事出现了，也让房地产商可以在非房地产法管辖之中的划拨土地商经营和获利了。

　　市场经济是用法进行管理的，但中国涉及政府的事就常常不是用法而定，而是用文件来进行管理的。然而今天的中国法律却管不了政府，于是政府的文件可以超越法律或变更与解释法律，更可以将市场与政府的两个不同责任混为一谈。

　　很明显中国的住房政策在24号文件出台之后已有了基本的框架，但如何执行与落实却还在探索之中。问题不是出在住房政策上，而是出在政府用什么方式承担自己的责任上。目前市场中出现的各种问题也不是出在市场本身，而是出在政府并没有将市场当为市场，按市场管理的方式来建设市场，而只是把市场当成承担政府责任的工具。于是住房是政治、房价是政治等等与市场原则根本无关或相背的口号都堂堂正正的出自政府官员之口并写到了政府的工作文件之中。更有甚者，则是要用社会保障性住房的大量推出来降低市场商品房房价，将政府责任与市场责任完全颠倒了，也在干扰与破坏中国的住房政策和市场经济。

　　我们可以用分层次的交通体系来对比一下中国住房政策中的多层次消费问题。中国的交通分为航空、铁路、船运、机动车、非机动车、畜力、人力、步行等，每个层次中又有高、中、低的不同消费层次。如飞机中的头等舱、公务舱、经济舱之分；船运中的舱座划分、火车中的软、硬卧和软、硬座之分；汽车中的空调、非空调、卧铺与普座等等划分。这些划分恰恰是给不同低收入的群体进行消费选择的权利，同样私人交通与公共交通也是针对于消费者的不同选择。

　　高收入的家庭可以选择私人交通或公共交通中的高消费；中低收入家庭可以选择适于自己消费能力的交通方式，如市内的私人交通、航空中的中等消费、火车中的高消费等等；低收入家庭则更多选择公共交通中的带有政府补贴或较低的消费方式。

　　住房政策也同样。政府不能为低收入家庭都提供飞机交通，甚至不可能提供火车中的卧铺，不应享受政府补贴的家庭也同样不能都去享受头等舱与软卧，即使那些都有能力去乘飞机旅行的消费者也并不都乘坐头等舱。这就如同住房分为保障性的公共产品(廉租房)，半保障性的公共产品(经济适用住房)，帮助性的半商品房(两限房)以及商品房中的高、中、低档房。不同的消费群体可以选择不同的消费或保障，但绝不能将不同的消费群体放在一个水平上去对比。

　　如同中国的民航有三种舱位的不同价格，但什么时候中国的舆论、媒体、官方会用三种舱位的平均价格来衡量飞机的消费水平和购买能力吗？当经济舱机票打折时，能代表头等舱减价吗？

　　但为什么谈到房地产价格时，则舆论、媒体、官方却常常用平均房价来忽悠民众，又用平均收入来衡量房价呢？

　　难道交通可以分层次消费，住房就不应分层次消费吗？住房政策不就是要明确一个国家不同收入家庭的不同消费选择与供应方式吗？乘汽车消费的不一定能成火车、乘火车的不一定能乘飞机、乘飞机的不一定都乘头等舱，这个非常简单的道理却在住房政策已有明确分工之后仍被混为一谈或用同一政策来混合管理范围与界限，岂不是噪音吗？

　　即使是都选择商品房的消费者，也有头等舱与普通舱的消费之差，又何须用平均销售房价来对照消费能力呢？更不能用包括不进入市场消费的低收入家庭的平均收入去比市场中的商品价格，去空谈住房购买能力。

　　有些地区的统计数字常常将商品房、非商品房(经济适用住房等)、限价房各种价格混在一起来谈平均房价就更为可笑了。这等于将飞机、火车、汽车、公交车、私车的各种交通数据混合计算出交通均价一样荒唐可笑，并且丝毫没有市场指导意义，只能是地方政府推卸政府保障责任、鼓吹政府自身政绩的幌子。

　　如果中国的住房政策已明确了不同收入家庭的不同供应方式和消费途径，那么政府重在管好政府的事、市场重在发挥市场的作用，而绝不能错位的将政府责任掺入市场之中，并让市场承担社会责任与保障责任。最终既办不好市场的事，也办不好政府的事，政府只是在做了件推卸责任的事情。

　　二是房地产市场

　　什么是市场？经济学对市场的定义是市场(market)是买者与卖者相互作用并共同决定商品和劳务的价格以及交易数量的机制(《经济学》第十八版，第23页)。

　　按经济学的理解，只有当商品的定价权在市场，并由投资者(生产者)与消费者双方博弈，最终决定交易价格与数量。那么由政府决定了消费对象的廉租房不是市场；政府拥有土地使用权并决定销售价格与消费对象的经济适用住房肯定也不是市场化的；政府用最高价者中标方式取得土地收益并严格限定市场销售价格与商品规格，并限制性选择消费对象的“两限房”同样也不能算是市场化的。因为这些都不符合经济学对市场的最基本定义。如果硬将这些都装入市场的篮子里无非是对市场和经济学的侮辱。

　　中国改革之前有许多票证式的商品，也有商品的交易，但却没有人认为中国是市场经济。交易并非市场化的唯一标准。因为那些商品的价格、生产方式与资源配置都是非市场化的。而如今在市场经济的大背景下，那些有交易特征的产品如果失去了市场的定义特征(无买者与卖者的定价权)，同样不能认为是市场化的。而只能认为是政府行为的非市场化的计划性产品。

　　就像中国政府定价的电、汽、柴油等产品，是非市场化的商品，是计划管理下的产品。一字之差却是市场经济与计划经济的性质差别。如果将这些产品非要列入市场经济的范畴之内，只能让市场失灵，得出市场无效的结论。

　　错并不在市场，而在非市场化因素的干扰破坏了市场机制的作用体系，败坏了市场经济的名声。

　　房地产市场的投资似乎是中国经济过热的罪首。但请问中国的统计数字中什么时间将市场化产品的投资单独公布过。在城镇固定资产投资中有个所谓的房地产投资，但其中许多是非市场的部分，是社会保障的部分，那么笼统的谈房地产与房地产市场或房地产业则是完全不同的概念。

　　用于房地产建设投资中，有市场的部分、也有大量的非市场的部分。如北京近1亿平方米的开复工中真正属于完全商品房的建筑约只有一半略多。2003年实行对房地产实行严格的调控措施的信息基础恰恰就建立在这两者严重不分的统计之中。实际自1998—2003年之间市场化商品房行为的竣工总量仅为11.8亿多平方米(不含2.6亿平方米的开发商建设的经济适用住房)，而非市场化的部分高达18.8亿平方米。如加上开发商建设的2.6亿平方米的经济适用住房，大约为2：1的比例关系。说明市场的总量很低，而非市场化的总量巨大，但所有的板子却都打在了开发商的市场行为上。真是到了欲加之罪、何患无辞的地步了。

　　恰恰是这种混乱的概念与统计让市场承担了非市场化因素的责任，却又不能用市场看不见的手进行调控的原因，也是许多的舆论与民众拼命的攻击市场、政府行政措施拼命的调控市场但却毫无效率和作用的原因。错不在市场，却对市场进行调控，岂不是错上加错。最终打击了民众的消费信心，并最终只能让市场遭到更为严重的破坏。

　　真正属于市场的商品房每年的竣工量不到5亿平方米(包括大量的非住宅建筑)，住宅商品房按户均算不到400万套，交易量不过2.5万亿元，又如何能让宏观经济产生这样大的拉动与影响呢？忽略了非市场化的巨大总量，而仅对市场部分打板子的行政措施又如何会达到预期的效果呢？

　　这也就是自2003年以来连续多年让市场并不听从行政措施指挥的重要根源。

　　市场只面对高或中高收入的家庭，这是中央与国务院文件定的调子，也是中国住房政策的重要改革之一，所以才有了商品房是给富人盖的前提。

　　市场除了承担中高收入家庭的住房问题与住房改善责任之外，并不承担社会保障问题即解决穷人(或低收入家庭)住房困难的责任。市场尤其不是公共利益的再分配工具。那么对完全市场的管理是否政府还有权去决定产品的规格与标准呢？政府又何苦要将市场的责任与保障性责任挂钩呢？市场有何苦要为中低收入家庭建造保障性住房承担责任呢？

　　市场中的商品定位是根据市场的消费人群分类的。有建头等舱的、也有建公务舱的、自然也会有建经济舱的。就像有人专造飞机、有人造火车或汽车一样。但政府对市场的管理与行政措施则是必须都要统一，至少70%的产品是统一化的小户型或普通商品房，真是让市场都自觉羞愧，买者与卖者的权利都被合并于政府的指令之下了。

　　非市场化的部分在行政的指令之下不但没有逐步的缩小，反而在逐步的扩大，那么中国还要市场经济吗？什么时间房地产市场能不再被非市场化的因素所干扰、恢复其市场的本来面目。冯仑先生说目前的市场无人喝彩，其实是因为政府在大大的压缩市场的份额，从土地资源、产品规格到金融政策都在大大的压缩市场的份额。因此不是市场无人喝彩，而是从上到下都在为计划经济的倒退喝彩。

　　明确了中国的住房政策和市场的定位就可以清楚的知道是否拥有第二套住房既不是个资源占用的问题，也不是住房中的人权问题，更不是市场中的投机与投资问题，而是要不要市场经济的问题，要不要递次消费的问题。非要强加在市场头上许多顶非市场因素的帽子，不过是给政府向计划经济倒退找一个能欺骗群众的好理由罢了。其实政府完全没有必要把公共产品缺失而造成的社会矛盾推给市场，不如干干脆脆的重新退回到实物分配的全民保障制度上去算了，那时至少不用费心出台那么多的行政调控措施，反而是自己打了自己的嘴巴。

　　《房地产管理法》是为建立市场经济而出台的法律，法律中对房地产企业的性质做了明确的论述，这才有了市场中的经济主体的地位与责任。

　　请问房地产法中是否有房地产企业可以在国家划拨的土地上进行商品房开发的规定吗？有可以在划拨土地上建设与经营房屋并获利的规定吗？有房地产企业必须进行廉租房或经济适用住房的规定吗？有在依法出让的土地上必须生产两限房的法律规定吗？有价格不能随行就市调整的规定吗？……

　　在依法行政的国家，企业对市场的预测是以法律为基础的，但如果政府可以不以法律为依据而任意的解释与用非法律的行政手段改变法律的规定、改变市场的预期，那么还有什么市场经济制度可言。

　　而央行和银监会的信贷管理的通知恰恰是仅仅针对于商业性房地产信贷，只严格的控制了市场的部分(包括个贷)，而对非市场的部分大开方便之门，岂不知非商业性的投资与竣工比例原本就大大超过了商业性的部分，难道中国真的不要市场经济了，不要住房市场化了吗？

　　如果是为了控制固定资产投资规模为什么不优先压缩非市场化的部分，因为这部分对拉动消费的能力最差。尤其是为什么不先压缩楼堂馆所等非生活必须的公共产品呢？为什么不先压缩与民众生活利益和市场无关的行政与事业性建设开支呢？单独对商业性房地产开发实行严控大约恰恰在于根本就不知道或不了解市场所真正在房地产投资中所占的份额与比重远远少于名义上的房地产投资，而只有市场的部分是民众可以自由进行消费选择的部分。

　　在推行市场经济的改革大潮中，单独出台专门针对市场经营、开发、消费进行严控和打击的信贷文件，似乎是与建立市场经济的国家制度针锋相对的进行抵制与破坏，并不能给市场的稳定与健康发展带来任何益处。

　　三是中国的房地产业政策

　　中国政府的政策中明确了坚持市场经济，绝不走回头路，但实施又如何呢？2003年国务院文件中明确了房地产业的行业地位，“已经成为了中国经济的支柱型产业”，但这一产业却在出生之日就被残酷的打压与折磨、屡遭重拳出击，至今仍是老鼠过街，从官到民都人人喊打，让房地产行业成了被冤枉的丑小鸭。

　　请问中国的银监会、银行业除了对中国经济的支柱型产业房地产业实行了不公平、不公正的严控之外，还对其他的支柱型产业或非支柱型产业给以过同样的待遇吗？请问哪个国家的金融业有过对国家定位的支柱型产业给以最劣等公民的虐待吗？请问房地产是在减轻政府包起来的福利负担还是在减轻政府的压力？是改善了人们生活还是破坏了生活水平的提高？是促进了城市建设与社会发展还是破坏？是增加了国家税收与地租还是让国有的土地收益流失了？如果所有的事实都证明这个行业在促进社会的和谐与进步，那么现行的拳打脚踢的限制与压抑的政策又有何道理呢？

　　让一个市场化的产业承担政府缺位而忽略的保障责任，本就是件荒唐的事，但却变成了一项产业政策。市场的需求本应由供求双方博弈决定，但政府的产业政策却连产品的规格都做出了硬性的审批规定，让所有的公司都在同质化的基础上进行竞争，并让消费者失去了物质消费的选择权。

　　这样的产业政策不但无助于产业的发展，同时还在破坏着市场经济。如果产业政策不能让产业在市场中发展，不能让市场自主的淘汰与优化产业，那么这种产业政策又有什么用呢？

　　税收政策是调节产业发展的重要前提，固定资产投资又是计划经济中的重点之重，因此在计划经济的土壤中改良的房地产行业从出生就带有浓厚的计划经济特色，也历次都成为宏观经济调控的主要目标，成为调控经济运行的工具。

　　1988年的停缓建不仅针对非商业性开发的楼堂馆所，也针对于商业性的房地产开发。1993年的调控切断了房地产企业的上市等融资渠道。同时建筑税、固定资产投资方向调节税、土地使用税、土地增值税、预征增值税等各种高强度且完全不同于其他生产型行业的税收政策层出不穷……连贷款的前提也按项目资本金率来设定门槛，并将开发贷款不计入流动资金的项下。

　　像万科这类开发商(代表开发商的大多数)都是生产型为主的开发商，其产品全部供向市场出售，其所有的资金都是生产的流动资金而不是不动产的持有性投资。房子被列入统计中的固定资产了，但商品的流动性并没有让生产者的资金变成固定资产。开发商是在为他人生产固定资产，但央行把开发商作为持有固定资产的物业的主体进行管理。于是所有的行业政策也都成了对计划经济中的固定资产投资式的管理，也因此才有了注册资本必须大于或等于项目资本金率，而股东贷款却不能算为自有资金的怪现象。也才有了所谓的封闭贷款的管理和开发贷与个贷捆绑式信贷管理的发明等一系列的计划管理方式。

　　我们不否认这种信贷管理方式会增加银行信贷的监管能力与安全度，但市场经济中除了防范风险之外，更重要的是要提高资金的利用效。如果安全是在降低效率的基础上保障的，那么中国的经济又如何形成竞争力呢？

　　都认为房价高而产生房地产业的暴利，因此相应加重税，却不知道羊毛出在羊身上，这些所有的税费和巨额出让金都会通过开发商的流通环节转移到消费者身上。房价中土地的租金与和土地有关的税收在房价中的比例不但越来越高，同时也水涨船高的推动着房价，基数大时尽管利润的比例不变，但绝对数额也在增加，并增加着消费开支。

　　在所有稳定房价的调控措施中又有哪一条是限制地价上涨的呢？如果面粉的价格暴涨，又如何让房价不涨与稳定呢？试图让高地价生产普通商品房一直是政府的期待，但高价土地生产高价房就像黄金制品与铝制品不同价格一样，原料决定着产品的价格与产品的消费需求和对象。

　　不可想象的恰恰是不管什么价格的土地都只能按70% 90平方米以下的规格生产同质化产品的硬性规定在改变着市场规律、强扭着经济学的逐利基础，想培养出像雷锋一样美丽的花朵。

　　但强扭的瓜又怎么会甜呢？

　　产业政策会对产业的发展产生巨大的影响，再顽强的生命力也会在这种扭曲的政策之下倍受打击。

　　计划经济的失败会让国家将无法处理的垃圾扔给市场，但当市场将这些垃圾再造成为有利可图的产业时，国有资本就又重新收复失地，重回计划的笼子之中，并可能将黄金再次变成垃圾。冯仑的故事恰恰反映出了产业政策的摇摆性根源。

　　连续多年的调控政策失败，让管理部门大怒，于是用更严厉而又非市场化的措施，恨不能将这个不听话的孩子打翻在地、再踏上一只脚。不但摧毁了市场的信心、打击了消费者的信心，也同时会搬起石头砸了自己的脚，让整体的宏观经济遇上了不可预料的逆转。用打完了再安慰的方式去解决市场问题只能是个竹篮打水的结果。

　　根源在于先是在住房政策上出了问题，让政府严重的缺位，引发了对市场的不合理追求。随后是在试图让市场承担社会保障的责任中出台了各种非市场化的行政措施。当市场并不能实现那些本来就不可能用市场的方法实现的事情时，恼火的成分占了上风，不分青红皂白的行业政策则更为凶猛的扑向市场，不惜退回到计划经济的死路上去。

　　社会保障性住房的建设当然可以用市场化的建设手段去组织建设，这种社会化的经营方式效率会大大的高于政府直接组织全程建设的功效。但不能因为是开发商建设就认为这部分不具有市场基本特征的保障性、帮助性住房是商业性的开发，更不能统计在市场经济的范畴之内，不能认为是房地产法中规定的常态。

　　中央提出稳定房地产市场，那么就必须先认清楚在住房政策、市场与行业政策的三个不同层面所存在的问题在哪里，才能对症下药，找到正确的解决方案。政府的归政府、市场的归市场，用市场经济的最终成果来保障民生，民生的保障才有基础。没有了市场就不会有社会的和谐