黄怒波（右二）第一时间前往地震灾区救助灾民。图/CFP

　　黄怒波身价百亿，但骨子里始终流淌着文人的血液：叛逆，偏执。5月的一个晚上，北京大学勺园二楼淑春厅，黄怒波感概万千，“我从身边成百上千的人当中站了起来，决不是因为自己有过人之处，一种幸运而已。”

　　读两年EMBA挣5000万元 　　

　　1956年，黄怒波出生于甘肃兰州，两岁时举家迁入宁夏，中学毕业后到农村插队，1977年考入北京大学中文系，1981年毕业后到中宣部工作，一晃十年。十年后，他放弃了在政府机关的好工作，开始投身企业界。 　　

　　1995年，黄怒波注册了公司，第二年报考了中欧国际工商学院EMBA。由于笔试成绩不理想，但在外籍考官的面试中，黄怒波讲得唾沫四溅，终被录取。 　　

　　那时，黄怒波还不知道EMBA的课程对经营企业很重要，经常逃课。 　　

　　1996年至1998年读中欧EMBA期间，黄怒波做了一件最重要的事情：和同学李明一起合作都市网景住宅项目。当时黄怒波先拿到都市网景的住宅项目开发权。上课时，他经常把书本直立起来挡着讲师的目光，偷偷在下面做自己的项目策划，此举虽没被老师发现，但却吸引了一个人的目光，这人叫李明，现为中远集团总裁。 　　

　　李明非常想和黄怒波合作，就找机会接近他。一天中午，李明借请黄怒波吃饭为由，两个人坐在车里，李明开门见山地说，希望和黄合作都市网景项目，李出钱，黄出项目，两人在车里谈了一中午，饭也没来得及吃，最后确定合作关系，后来都市网景获得成功。项目于1997年上半年推出，只用半年时间就全部销售完毕，成为北京当年销售最快的楼盘之一，当时黄怒波从中挣到了5000万元。 　　

　　碰别人不敢碰的项目 　　

　　有了5000万在手，黄怒波开始接手总建筑面积35万平方米的长河湾住宅项目，当时圈内朋友都劝他放弃该项目，因为有着很多拆迁户，京城没有一个开发商敢碰这个项目。 　　

　　他没听劝告，钻了进去，最终项目一举成功，销售额接近30亿元。 　　

　　回想此事，黄怒波称自己心里并没有底，当初只知道有拆迁，但没想到有1800多户，感觉被人蒙了。但读过EMBA后，黄怒波已形成了自己的企业战略底线：判断进入一个项目时，先看能不能退出来，退不出来就不能赌。“我坚持拿下来的理由就基于一种判断：项目的规划已经获批！既使做不下去，卖给别人，也不赔。” 　　

　　正因为黄怒波做事沉稳，踏实，长河湾住宅项目成功之后，接下来不断有项目主动找上门来。45万平方米的大钟寺国际广场，当时多家开发商谈不下来，当地村政府主动找到黄怒波：“我们挑来选去，最后还得找你，你这个人信得过”。随着黄怒波大钟寺国际广场项目做得风生水起，大钟寺村村长认为当初地价定得太低，但在法律上又没反悔机会。一次喝酒时村长提起吃亏的问题，黄怒波酒也喝到量了，当场拍桌子：“成，我再追加5000万！”，酒话是这么说了，村长也没太放在心上。没想到黄怒波事后主动提起签约一事，让村长心里万分感动。

发现商机在不经意之间 　　

　　在黄怒波的事业轨迹中，旅游地产是不可回避的话题，但是他做旅游地产却很偶然。早在1985年，还没有下海的黄怒波作为中央讲师团的成员来到黄山地区教书，和当地人关系日渐密切。多年后，黄怒波故地重游，当年的老伙伴已当上了市长、县长。 　　

　　一次聚会中，黄山黟县的县长请黄怒波到当地考察。黄山黟县宏村四面环山，很像世外桃源，因为经济落后，当地百姓没有钱建房子，都住在明清时代的古典建筑中。诗人的浪漫与商人的直觉告诉黄怒波：这是一块尚未挖掘的宝地！把宏村修建成旅游景点！黄怒波在宏村投资数百万元，修通了道路，租赁当地一家政府招待所改造成度假山庄。 　　

　　但是，当初刚开发时并不顺利，当地农民并不愿意外人到村里大兴土木，农民在办事处的墙壁上用大粪写标语“北京人滚出去！”，黄怒波手下员工在前面打扫卫生，当地居民在后面扔垃圾。当时黄怒波一度陷入彷徨之中，也很委屈。 　　

　　“己欲达而达人”，最后黄怒波决定采取让利于民的方式：开始雇佣当地村民做清洁工，将一些在法律上属于自己经营的商业铺面让给当地村民经营，自己掏钱租客车请当地村民到周庄去考察…… 　　

　　随着时间的推移，当地百姓实实在在地感受到中坤到来给他们带来的好处，从而也将自己的利益和中坤绑在一起。“君子有所为有所不为，善于让别人挣钱的人，自己才能挣到钱。”黄怒波说。

　　“五年内不做住宅”

　　黄怒波最初计划在灾区阿坝州捐资重建一个村庄，到现场后，他被震撼了，决定拿出4000万元以上资金对灾区进行重建。期望孩子们永远不要再被成批的掩埋在瓦砾之中。

　　不敢苟同“地产拐点说”

　　新京报：什么时候到的灾区？最初计划重建一个村庄，为什么要改呢？

　　黄怒波：5月23日到的四川彭州，当时道路两边几无完屋，拖儿带女、扶老携幼的乡亲们无助地坐在瓦砾边。在北京时，大家总会以捐多少钱来衡量我们的爱心，但你面对这些灾民的眼睛，你必须比别人更多地做些什么，也就在那时，我决定拿出4000万元以上资金来，为灾区的重建尽自己的力量。并且要亲自设计、亲手建设适宜村民居住的百年老屋。

　　新京报：之前曾传中坤计划三年之内上市，现在进展如何？

　　黄怒波：中坤集团已停止了原来的上市计划，暂时不再打算上市。因为中坤没有那么大的资金需求。顺驰的倒下带来启示：稳健是第一位，“活下去”是中坤的发展战略。

　　新京报：你怎么看房地产市场拐点说呢？

　　黄怒波：当前国内房地产市场仍处于宏观调控政策初期，5年内国内房地产市场将处于整顿时期，现在房地产市场处于一种非理性繁荣状态，当你是个项目公司时，你可以无所顾忌，但你到了需要战略的企业集团时，必须考虑风险规避。对于地产拐点说各人有各人的看法，我不敢苟同。

　　新京报：为什么说现在房地产市场是非理性繁荣？

　　黄怒波：去年的房价暴涨是不理性的，尤其是住宅的价格过快上涨，说不出理由的上涨，那时我觉得地产市场迟早会出问题。第一，开发商曾经拿地不计代价，有地就抢；第二大量的国有企业、上市公司也跻身地产行业，以大资金来拿地，楼面地价已超过了现有项目的售价，所有的大企业都做地产，这样市场肯定发热。

　　新京报：这种市场会有风险吗？

　　黄怒波：国内住宅地产价格从去年出现大幅度上涨，已经处于风险积累阶段，加之国内信贷紧缩政策，今年国内房地产市场将出现调整。处于调整阶段的住宅开发商需要支付高额的融资成本和开发代价，实际获得收益的往往只有几个住宅配建的商业地产，真正拿到手里的现金少之又少。许多开发商资金链条断裂，而在部分银行，多数房地产企业已被列入“黑名单”。

　　新京报：如何回避这些风险？

　　黄怒波：建议政府给中小开发商缓税。目前房地产开发企业，税费要占到30%多，有相当一部分税费是预先交纳的，资金紧张的企业同时要学会减负。

　　新京报：为什么宣布退出住宅市场？

　　黄怒波：五年之内市场还是很混乱，很多房地产企业去年借势扩张，购买了大量的土地，但是随着今年的宏观调控陷入资金链紧张的境地。中坤集团决定避开纷乱的住宅地产市场，中坤五年之内不再做住宅，不拿住宅地块。

　　将推墓地文化产品

　　新京报：下一步战略重点在哪里？

　　黄怒波：做旅游地产，主要推出度假产品，景区宾馆的配建等，中坤度假产品就是中坤的储蓄所，长久而且安全。黄山宏村项目一年就进账两亿。

　　新京报：听说集团今年20个亿销售额的账单上，有几个亿的收入计划来自于墓地产品？

　　黄怒波：有，今年将在黄山推出墓地文化产品，用来改变中国人殡葬的观念，做墓碑系统，人们在网上都可以祭祀的。这个墓碑是一个多媒体的，死者的生平、事迹都有，并随时可以增添，墓地有呼吸系统，墓碑有心跳，像人在呼吸。这种墓地产品在全世界是第一例，计划今年的销售额有几个亿，现在主要在洛杉矶向台湾老兵销售，因为中国人讲究落叶归根。

　　新京报：在美国投资项目近况如何？

　　黄怒波：中坤在美国洛杉矶2万平方米的商业中心项目，由于次贷危机影响，将招商和开业时间分别推迟了半年，6月份招商，明年年初开业。另外又拿160万美元收购了位于纳什威尔的一个牧场。该牧场之前的要价为220万美元，项目占地6000多亩，是综合旅游度假项目。